Трудности земельных правоотношений

После вхождения Крыма в состав Российской Федерации жители полуострова столкнулись со множеством проблем, связанных с адаптацией к российскому законодательству.

Вхождение в сложную систему земельных отношений, урегулированную нормами российского законодательства и устоявшуюся на территории Российской Федерации для Крыма оказалось непростой задачей, и по сей день при оформлении прав на земельные участки у граждан и юридических лиц, в том числе гаражных кооперативов и садоводческих товариществ, возникает множество проблем, порой кажущихся абсолютно неразрешимыми.

С какими проблемами сталкиваются землепользователи и насколько на самом деле высока вероятность отстоять и оформить в полном соответствии с требованиями действующего российского законодательства свои права на земельные участки, кратко поговорим в настоящей статье.

Итак, на сегодняшний день в Крыму при рассмотрении земельных вопросов (и не только), в числе которых важным аспектом является возникновение (наличие ранее возникшего) права на землю, существование и оформление такого права, применяется 7 различных законодательных систем: нормы международного права, законодательство времен СССР и времен УССР/РСФСР, украинское законодательство, законодательство Российской Федерации, а также законодательство регионального уровня (Законы Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» и от 15.01.2015 № 66-ЗРК «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений»), устанавливающие особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым.

Соответственно при оформлении прав на земельные участки большое значение будет иметь правильное применение именно тех законодательных систем, нормы и положения которых следует применить для каждого конкретного, индивидуального случая.

ООО «Фемида-Регион» имеет успешный опыт работы в сфере оформления земельных участков в рамках такого интегрированного (объединенного) нормативно-правового регулирования земельных отношений.

В виду того, что круг проблем, возникающих при оформлении, постановке на кадастровый учет и регистрации права на земельные участки достаточно обширен, приведем несколько случаев из практики Краснодарской юридической компании ООО «Фемида-Регион»:

Так, одному из Керченских кооперативов в девяностые годы прошлого века был выдан Государственный акт на постоянное пользование землей. Границы переданного земельного участка были определенны в схеме, прилагаемой к данному акту. После присоединения Крыма к России председатель кооператива обратился в Госкомрегистр с заявлением о постановке на кадастровый учет земельного участка, находящегося в пользовании кооператива, планируя в дальнейшем оформить право кооператива на земельный участок в соответствии с требованиями действующего законодательства. Постановка на кадастровый учет земельного участка была осуществлена на основании сведений о местоположении границ земельного участка, содержащихся в Государственном акте на землю. Однако, в результате автоматизированной загрузки координат, применения органом регистрации иной системы координат, отличающейся от старой, действовавшей в период выдачи Госакта на землю, часть земельного участка оказалась в зоне, которая в силу положений действующего законодательства РФ может находиться только в федеральной собственности, на приобретение в собственность такой земли государством установлен запрет. Таким образом, восстановление нарушенных прав кооператива на земельный участок (в порядке дооформления ранее возникшего права) оказалось возможным только путем судебного разбирательства, что существенно затягивает процесс оформления права кооператива на земельный участок и нарушает права членов кооператива на приобретение в собственность ими своих земельных участков и регистрацию права на находящиеся там объекты недвижимости.

Также множество проблемных вопросов у кооперативов (садоводческих товариществ) возникает из-за необходимости подтверждения факта правопреемства в виду произведенных ранее реорганизаций и переименований (изменений организационно-правовой формы юридического лица) кооперативов.

Так как правопреемство между ранее существовавшими и нынешними кооперативами оказывается невозможным подтвердить документально в связи с пропуском законодательно установленного срока приведения учредительных документов в соответствие с российским законодательством – до 01.03.2015, многие кооперативы лишаются возможности своевременно оформить свое ранее возникшее право на земельный участок, что в свою очередь влечет нарушение прав и законных интересов всех членов кооперативов и лишает их возможности оформления прав не только на земельные участки, но и на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимости. В таком случае, установление факта правопреемства возможно только в судебном порядке, с учетом положений гражданского законодательства, положений Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также, конечно, с участием юридически грамотных и имеющих судебный опыт в подобной категории дел, специалистов.

В отношении садоводческих, огороднических, дачных объединений граждан (кооперативов, товариществ) актуальным и не менее проблемным вопросом, также затрудняющим оформление прав на земельный участок, является по сути императивно установленная законодателем обязанность проведения ими реорганизации (путем изменения организационно-правовой формы - преобразования) в садоводческие/огороднические некоммерческие товарищества (СНТ / ОНТ) в соответствии с требованиями Федерального Закона № 217-ФЗ от 29.07.2017, вступившего в силу с 01.01.2019.

Данная реорганизация состоит из четырех этапов: проведение общего собрания членов объединения и утверждение на нем всех процедур предстоящей реорганизации; уведомление налогового органа о начале процедуры реорганизации путем преобразования; создание нового юридического лица после завершения процедуры реорганизации; внесение соответствующих изменений в учредительные документы.

В действительности, всех проблем и возникающих ситуаций не перечислить, поэтому по конкретным вопросам предлагаем обращаться непосредственно к нашим специалистам для получения бесплатной профессиональной юридической консультации: г. Керчь, ул. Козлова, д. 6, оф. 46; тел.: 8 978 215 73 45; 8 978 094 59 22.